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长租公寓的昨天 风雨中奔跑的十年
http://jjje5b.cn房讯网2020-6-10 13:16:03
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[提要]房地产狂飙突击了几十年后,房价高涨了数十倍,掏空六个钱包也未必能赶上车,让人不得不信一句:年少不买房,老大徒伤悲。

  房地产狂飙突击了几十年后,房价高涨了数十倍,掏空六个钱包也未必能赶上车,让人不得不信一句:年少不买房,老大徒伤悲。

  虽说国家在金融、土地、财税上都下了功夫,希望能以此来抑制房价上涨,但楼市经过二十几年的发展,已经成长了可以左右GDP的参天巨柱,就算现在踩刹车减速,也需要一条很长很长的缓冲带。

  长租市场便是这条缓冲带上的首要存在,它的出现是市场必然,更是历史必然。

  因城市化进程和消费升级而生

  在不可逆转的城镇化进程、难以承担的高房价压力、席卷而来的消费升级,多重因素的影响下,长租公寓市场在过去10年内发生、发展。

  首先,我国住房租赁市场的主力军是毕业大学生和流动人口,随着城市化进程推进,户籍制度进一步改革,带来大规模的人口流动,以及中国人居住观念的改变,对长租公寓市场的发展起到了推动作用。可以说,只要城市化在发展,租赁市场就在发展。目前,发达国家的租赁人口占比在30%以上,而我国租赁人口占比仅为12%,这12%的份额已经形成了万亿级的广阔市场。

  其次,高房价迫使很多外来者不得不推迟购房年龄。数据显示,北上深青年的平均购房时间都超过了30岁,且不断在增长,一位本科毕业生至少需要奋斗9年,才有机会买到自己的房子。近年国家坚持房地产市场调控长效机制,房价上涨预期有所弱化,但因房价压力而加入租房群体的人群仍在增多,可见租赁市场依然会持续上升。

  再次,随着居民可支配收入的提升,国民开启了消费升级的大潮,其中居住升级成为消费升级重要部分,这使得头部品牌公寓和小而美公寓数量快速增加。同时,公寓也通过多种形式提升服务质量,如对老破旧房源进行统一的家具、床、空调等装修,增强单间的生活功能;比如为合租的房间门增加指纹密码锁等微小的设计,都为年轻人带去安全和隐私;比如随叫随到的管家服务、公共区域保洁、免费维修等服务。随着越来越多的新生代群体愿意支付更多租金来提升租房品质,租赁市场也实现了扩大和升级。

  因大众创业 万众创业而疯狂

  长租公寓与有国资背景的“老大哥”开发商相比,其出身就草根多了。尽管有明确的政策支持和资本青睐,但复盘长租公寓的发展史,还需回溯到大众创业、万众创新的时间点。

  2012年~2014年间,中国的各个行业被互联网思维洗脑,公寓进入融资高峰期,培育出来大批长租公寓企业,其中千万量级居多,也出现了亿级单轮投资,标志事件便是2014年底雷军投资You+,魔方、蘑菇、水滴、优客逸家等品牌公寓,也都在此时登场。

  我们很难预判一条从未有人走过的路,会遇到多少岔道与歧路。在2014年~2016年期间,品牌公寓依靠融资—高价包租—快速扩张规模—再融资的方式。在疯狂的扩张中,行业完成了“0到1”的积累,也留下了日后的诸多隐患。

  和大家分享几条投资人、创业者也用血的教训达成的共识。

  首先被验证的是分散式合租公寓,因为改造、运营、并购等难度都较大,边际效益不断递减,被认为很难规模化。

  其次被改变的是规模迷信,受制于行业的金融产品匮乏、公寓自身的盈利能力,拼命做大规模数量,反而变成了成本负担。

  此外,过早跨城经营,同时涉足多条产品线;过度依赖挖人来推动业务;投入巨额成本自建IT系统等,日后也都被列入了行业的试错共识中。

  因租购并举的租赁新政而遭地产系碾压

  时间推进到2017年的7月,广州政府官网上发出了《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》,该《工作方案》中提出了中国住房租赁史上的一条里程碑式措施:租购同权。这意味着,在广州,只要是符合条件的租房人,未来也可与业主一样,其子女享有同等就近入学的权利。

  自此,各级地方政府也纷纷出台租赁新政,培育租赁市场和机构房东,鼓励租赁市场向前发展。一时间,行业里品牌公寓旌旗林立。

  政策导向引领市场发展方向。长租行业朝着规模化、专业化的方向前进时,另一边的房企开始发愁。原本舒舒服服用土地赚钱的开发商们,发现拿地越来难,成本越来越高,土地的红利正在逐步消失,开发商们被迫集体转型。道路千万条,但相比跨行做物流、做旅游、做教育,运营长租与运营地产仅一墙之隔。

  在租赁新政的召唤下,“房企入局长租”成为开发商的转型共识。

  一些嗅觉灵敏的房企早早意识到楼市会朝着租赁方向发展,比如2014年就开始大规模布局租赁的龙湖、招商蛇口以及金地等,等到2018年时,招商壹间、万科泊寓、龙湖冠寓、金地草莓社区、旭辉领寓等Top30的房企,超三分之一都参与分食长租公寓蛋糕。

  凡事过犹不及。开发商们凭着雄厚的资本和可观的规模,集体“抢滩”长租行业,就像几十条鲶鱼一起瞬间入池塘,不仅搅浑了平静的水面,行业竞争快速加剧,也打乱了行业自我修复迭代的节奏,“高进低出”、“长收短付”的潘多拉魔盒就此被正式打开。

  在开发商加入后,行业包租融资模式的门槛被提高,行业拿房成本迅速上升,规模与杠杆难以平衡,行业赛道陷入了新一轮的疯狂,导致2015年分散式公寓的疯牛年,2016年集中式公寓疯牛年,2017年开发商疯牛年,2018年开始租金贷暴雷,一大批租赁品牌阵亡。

  因唯一的资金情人P2P而被迫殉情

  2018年后,“租金贷”一跃成为长租公寓的发展史上的高频词,我爱我家前副总裁胡景晖曾说,“长租公寓爆仓,要比P2P爆雷更可怕。”

  参与过前几年互联网金融创新的人,都会对P2P暴雷心有余悸。2014年,银监会对P2P还是鼓励发展、守住底线的态度,这里的底线之一,就是不能存在一个“资金池”来进行期限错配的盖帽游戏,以减少企业资产负债。

  但资本本性逐利,在金融配套政策与监管执行还不成熟的背景下,2018年P2P“资金池”问题开始凸显并连续暴雷。伴随着暴雷潮,P2P成了不靠谱理财的代名词,金融创新的负面被放大被质疑。至此,各地相关部门态度转变,开始对P2P模式进行“封杀”。

  P2P前车之鉴,“租金贷”后车之师,两者运行时都十分依赖“资金池”,一旦资金池出水口与入水口两端的平衡被打破,必然会出现“暴雷”“跑路”的结果。

  租金贷问题的主要症结在于:1、租客是否在不知情或者未被进行充分风险提示的情况下,办理了“租金贷”;2、公寓企业在拿到这笔资金后的使用方式缺乏监管。用一句总结就是:取之无道,用之不当。

  很快,响声最大的那颗雷出现了——杭州鼎家长租公寓宣布破产,在引发大量租客和房东维权同时,“租金贷”运作模式随即被诸多媒体曝光,被指称“空手套白狼”、“套路比P2P深”。这件事也侧面证实,许多中小型长租公寓融资能力弱,要想获得资金只能走上‘分期贷’这条路。

  都说“人生若只如初见”,其实最初的租金贷也曾十分美好。对刚毕业不久的职场新人来说,租金贷是一次性“借贷”一年房租,之后逐月还贷的新选择,租房者以支付一部分利息为代价,缓解了资金的压力。且年付的方式往往可以取得较季付更加优惠的租金价格;而另一方面,出租方因为能提前收到一年的房租,有足够的运转资金,提升规模和服务;金融机构也赚取了“贷款利息”。可谓一石三鸟。

  总之,2018年下半年起,北京、上海、浙江等多省市已开展租金贷业务的监管,不少银行也叫停了“租金贷”业务。这个2015年就随着长租公寓兴起而随之产生的金融产品,变成了要比P2P爆雷更可怕的“坏东西”,需要为公寓倒闭等一系列事件“背锅”,并被完全“叫停”。

  在过去十年,长租公寓在叫好声中开始,在争论声中发展,在怀疑声中踌躇不前。市场需求还有吗?租赁新政还持续吗?这些问题都待讨论。士隔三日,当刮目相看,其实这个行业还发生了许多好变化,详情请关注下一篇《长租公寓的今天|满目疮痍下的勃勃生机》。

来 源:水滴管家     

 编 辑:liuy 

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